房奴30年記錄

有一句德國諺語叫做「自家的爐灶比黃金還值錢」。意思是一個屬於自己的家，能夠帶給人保障和安全感。

但什麼是「自己的家」？如果認為住在屬於自己的房子或公寓才算數，那大多數德國人都並沒有按照這句諺語生活。

德國是個充滿房客，並不是充滿屋主的國度。超過百分之五十的德國人租房子，和大多數歐洲國家、美國，甚至和台灣相比，這個比例很高。大約只有20%的台灣人去租房子。

牆長霉了、鄰居在陽台上吸煙太多、附近工地噪音太大——德國有關租房的法律糾紛層出不窮，房客的訴求界線在哪裏？房東何時需要保護自己的權益？

租房合同有效期内，房主有權突然终止合同，要求房客搬出去吗？

在素有租屋天堂的德国，如果房主有充分的解约理由，是有這樣的權利立刻终止合同的，這種做法被稱為“因重要理由而解约”（Kuendigung aus wichtigem Grund）。

哪些理由算作“重要理由”呢？比如房客屡次拖欠房租；损壞房屋；侮辱威脅房主；在家里開“窑子”或養殖動物（寵物不算）；房间内的噪音或惡臭影响鄰居的正常生活；粗俗举止讓人無法忍受等，當房客有以上任意一種或其它過激行為時，房主都可依法保護自己的權利，立即终止与房客的租赁合同，要求房客搬走。

损壞房屋 私自轉租 拖欠房租,

另外，公民法中也明確规定了有關房客拖欠房租的解决辦法。如果房客連續两個月拖欠租金，如果拖欠款项超過了一個月租金，即使没有達到两個月租金總和，房主也有權终止租赁合同，或者房客断断续续拖欠部分房租，總额達到2個月租金，這時房主也有權终止合同。

另外解除合同還有一個前提：先禮后兵，没有講禮之前，不能動兵。即不管什么情况下，房東在解除合同之前至少應就此事警告過房客一次，如果没有，那么還得把這一步補上，之后才能中止合同 辱骂房主 在德国，如果房客公然辱骂或威脅房主，房主也有權立刻终止与該房客的

日前德媒Focus總結出房屋租賃糾紛的十大案例，幫助大家理清在租房方面的權責義務。

《焦點》雜誌也總结出了50個最重要案例   (版權來自網路文章)

1 、租戶具有優先買房權

很多租房的人可能不知道，德国法律规定，當房東想要賣房時，房客是有優先買房權的。换句话说，就是房東必须先问房客是否想把房子買下，如果房客不想買，房東才可以把房子賣给别人

2 、租房押金不能抵少交的租金  房客欠錢，房東不能從押金中扣除

房子有问题，房客認為應该减少房租，房東認為不应该，這種事情不少见。在這情况下，房東是否可以從租房押金中扣钱呢？

房東肯定認為這樣做有道理，但法庭不一定這樣看。 下面這案例中，房客搬入时交了1400欧元的押金。租房合同里一项附加条款里写道：“在租房關係存在的时间内，如果房客没有支付某项应该支付的费用，房东有權從押金里扣钱。” 后来房客因为某件事情自己降低了房租，也就是说，在没有和房東達成協議的情况下，少交了房租。于是房東根据合同中的条款從押金中扣除了房客少交的那部分租金。

聯邦法院2014年5月的判决是，合同中的這项附加条款讓房客吃虧了，“不合理”，所以“無效”。

很多人看到這個案例时，可能會想到一個问题：那位房客擅自少交房租，到底是因為什麼？她有理還是房東有理？这里牽扯到一问题，就是德国法庭判案時，只是针對一件事情，比如房客状告房東擅自扣了她的押金，法庭只是针對这件事情做出判决，而為什麼房東扣了押金是另外一回事，如果房東不满意，可以也向法院提出告诉，通過法律途径把少交的房租拿回来，但是不能去動押金。句话说，房客做错了，房東不能因此也去做一件错事去彌補自己受到的损失，而是要通过法律，讓法庭去判决誰对誰错。

3 、房屋內部粉刷費用房東出

如果在住房合同裡寫著房子內粉刷工作的錢由房東出，那麼房東就必須報銷這部份費用。

4 、在自家陽台上抽煙也要有節制

他們把樓下的煙民鄰居告上法庭，希望每天能有一段「無煙時間」，讓他們可以放心大膽地使用自家的陽台。 前幾級法院都判煙民勝訴，認為他們有在自家陽台吸煙的自由。但聯邦法院判煙民樓上的鄰居勝訴，煙民必須保證在某個時間段內不去陽台吸煙，讓鄰居放心地使用自家的陽台。

5 、減少租金要看時間

如果房客發现住房有一個缺陷，这個缺陷影响到了居住质量，而且是每隔一段时间出现一次，那么房客只能要求在出现缺陷的這段时间内减少房租

6 、學校操場噪音大，可減房租？

联邦法院認為，此案中的噪声分成两種，一種是“孩子成长過程中產生的正常噪音”。比如课间休息時，孩子们在操場上追逐玩耍，声音较大，附近居民只能接受這個事實

7 、房東不能擅自進入房客房間

联邦法庭站在房客一方，認為房東侵犯了房客的住房使用權，在没有得到房客允许的情况下，房東不得進入，所以房客的行为是属于正當防衛。

8 、因自住而收回住房要寫明理由?

在德国，住房合同是长期的，除了自己和家人需要房子外，房東不能因为其它原因解除住房合同。那么在因自住而收回房子时，只需要简单说明是自己或家人要入住就可以了吗？ 联邦法院認為，如果是因為某個人要住在那里而需要解除住房合同，那么只把这個人的名字写進去就可以了，和這個人一同搬進去住的其他人的名字不用寫。在這個个案例中，只需要写明房東女儿的名字即可。 除非房東有「重要理由」。重要理由包括很多，簡單地說就是兩大類，一類是房東需要「自用」，一類就是房客太過「無理取鬧」。

9 、房客弄丟公寓鑰匙 需承擔費用?

聯邦法院判決，房客如果丟了鑰匙，那麼就需要賠償損失，但是，只有在鎖被換了之後才需要償付這筆費用。也就是說，如果鎖還沒有換，房東就不能向房客提前索要費用。

10 、房客不可擅自將公寓變成教室

房東提出解除租房合同，原因有两個，一是上课的噪音干擾了其他房客。第二是，公寓是用来居住的，租房合同中没有写着允许房客将公寓当作工作的地方。

联邦法院認為，一星期有三天上吉他课，一共十二個学生，这實在太多了，房東是可以因此而趕房客走的。至于如果学生少，房东是否還可以這樣做，判决中没有提到

11 、如何解除車庫租約?

如果租車庫的合同和租房的合同是分開的，可以單獨解除租車庫的合同嗎？ 聯邦法庭最後的判決是，車庫和房子不是寫在同一張合同上的，所以租車庫的合同可以單獨解除。

12 、其它城市「房租指數」是否可借鑒？

背景介绍：什么是“房租標準”？ 如何計算当地平均房租？一般来说要看当地的“房租標準”，也叫“租镜”（Mietspiegel），这個標準是由當地政府、房東協會以及房客協會共同制定的，反映了当地的租金情况，但並不是德国所有的地方政府和協會都進行這項計算

13 、是否可在租住公寓裡辦託兒所？

具體案例如下：科隆一位女士租了一間80平米的公寓當作住房，她的職業是日托保姆，她招收了5個小孩子。一位鄰居覺得太吵了，因此提出抗議。 聯邦法院判決，託兒所不屬於居住功能，而是商業行為，所以自己的房東同意了還不行，還得要這棟樓裡75％的房東同意才成。如果這棟樓由一家公司管理，那麼就得徵得這家公司的同意。

14 、公寓著火了 誰賠償損失？

聯邦法院的判決是，在房屋受到損失的情況下，房客有權利要求房東通知保險公司來賠償損失。（聯邦法院，2014年11月19日，案件號：VIII ZR 191/13）房客平時交納保險，就是在發生類似的情況下使用。至於保險費是否會上漲，不應該是房東考慮的問題。

15 、房東謊稱房子自用而趕走房客 怎麼辦？

在德國，房子雖然屬於房東，但想和房客解除租房合同可不是一件容易的事情，大部份房東提出的理由是，他自己或其家人需要住。如果房東說假話，那也得付出代價具體案例如下：一名房東稱，她的20歲孫女和其生活伴侶需要住房，所以房東要把房子收回給她孫女用。房客信以為真，搬了出去。 但最後房東的孫女並沒有搬進去。這個女孩稱，在整修房子時，她和其生活伴侶吵架了，感情上出現了一些問題，所以並沒有按照之前的計劃一起搬進去住 房客不相信這個女孩給出的理由，認為房東是用說謊的方式達到了趕走房客的目的。

聯邦法院也不相信這個女孩的說法，因而判決房東需要支付給房客損失賠償金，金額為兩個月的租金，一共1400歐元

16. 住房補助未到位

房客得走人拿第二失業金（哈茨IV）的人，

一般都不用為房租發愁，因為就業中心（Jobcenter）會幫助支付，但有時候事情也不是那麼簡單，如果就業中心因為某種原因不同意支付房租的話，房東可以把 房客趕走嗎？ 法庭的回答是：可以。

法官認為，把房客趕走是合乎法律的，因為即使房客是拿社會救濟的，房租不應該他交，但他也必须為無法交上房租承担责任。

17. 請房客走人不用兩年前就計劃

德國一般的租房合同都是無限期的，房東要解約的話，除了房客不交房租或有不當舉動外，剩下的幾乎就只有一個理由了，就是房東自己或家人需要住。 房客不高興了，指责房東在两年前签租房合同時就已知道两年后女儿會回来，但是没有把此事告诉房客。言外之意，如果房客當初知道两年后一定要搬家的话，就會另找住處了。所以房客坚持不搬走。 。

聯邦法院站在房東一邊，認為房東不需要為兩年後有可能出現的情況做準備，也沒有必要提前這麼長時間就告訴房客。

18. 租房時房客騙人可解約

具體案例如下：租房之前，房客應房東的要求出示了一份前房東的「證明」。在這封信中，前房東「證明」，這位房客準時支付了押金和月租。幾年後，房東發現，這份「證明」是假的，因此他解除了租房合同。最後兩人因為這件事情對簿公堂。聯邦法院認為，房東的做法是合法的，在知道了房客有欺騙行為的情況下，房東沒有義務繼續履行租房合同

19. 退房時需要重新刷牆

具體案情如下：房客搬進了一個雙房連宅中的一半，所有的內牆都是白的。之後房客將幾面牆刷成了很鮮艷的顏色：紅色、黃色和藍色。房客搬出去時，這幾面牆沒有重新刷成白色。房東很不高興，要求房客支付刷牆費用。

聯邦法庭判決房東勝訴，因為內牆刷成這種鮮艷顏色，很難找到租客了，因為這些顏色「超出了普通口味的界線」

20. 附加費用 如果房東有過失，房客可以自行减少房租附加费用吗？

可以。具体案情如下：在萨克森州，一房客按合同上的规定，每個月预付199欧元附加费，年底時，房東应该计算實際附加费用，多退少補 年末时房东向房客補要84欧元的附加费，但是房客自己计算了一下，他不僅不需要支付这84欧元，反而還應該從房东處拿回376欧元。换句话说，他每個月预付的附加费多出了30多欧元。所以之后他每月自行减少了30欧元预付费。 联邦法院認為，房客的做法是合法的。如果房客發现了計算错误，那么就可以自己调整预付款。

21. 物業管理費：如何計算？

打理花园、處理垃圾、修理道路照明設備等等都属于物业管理范疇。如果房主自己或者其手下的员工做这些事情，那么房主应该如何计算這笔费用呢？

22. 防噪措施不夠：可減房租？

噪音大，很多時候房客是可以因為這问题而要求减少房租的。在下面的例子里，房主在楼上進行内装修，声音比较大，吵到了下面的房客。那么房客可以要求减少房租吗？那得看房主做的具體是什么事情。

房客認為，房東在地板下面没有铺上隔音层，不符合法律规定，所以他要求房租减少20％。 联邦法院認為，房主只是将12％的地饭翻修成新的，所以不用遵守新法规，在地板下面铺上隔音層。只有把所有地板都翻修时，才需要這樣做

23. 臨時噪音：可減房租？

聯邦法庭認為，這個要求是不合理的，因為噪音是暫時的，所以不能成為減房租的理由。另外法庭也指出，在噪音可以忍受的情況下，即使時間長也不應該減少房租

24. 地板上漆：是房客的責任？

只聽說過房客搬出去的时候，需要把内墙刷了，還没有聽說過房客也需要管地板上漆的。但是在现實中，的確有房東動過这方面的心思房客認為，合同中的这条内容是不合理的，他没有这樣样的義務，所以将房東告上法庭。联邦法院判决房客勝訴，租房合同中的这条内容無效。

25. 熱水費用：應該如何分攤？

一棟房子裡有28間公寓，但其中只有2個住人了，其它公寓都是空的。這棟房子全年的熱水和暖氣費為7850歐元。房東按照面積和熱水使用情況向這兩家人收費。 其中一間公寓面積為47平米，按計算應該交1195歐元，但房東給其很大的優惠，只要600歐元，房客仍然認為不應該這樣分攤費用，費用太高，拒絕交費。 聯邦法庭判決房客敗訴。理由是，房東的做法是符合法律的，只有非常特殊的情況下才能有例外，而此案不屬於這一範疇

26. 公寓出租給遊客 鄰居可減房租？

越来越多的柏林居民将自己的住房出租给旅客，钱進到口袋了，但给邻居带来不少干擾，比如噪音，還有不安全感。柏林的一栋多户住宅楼里有几個公寓都变成了“旅馆”，一家住户對此不满，因为噪声太大了，另外陌生人来来往往，他们感到不安全。于是他们将房租减少了20％，而且是长期的。

這棟房子的主人認為，这家房客没有把有噪音的时间详细记录下来，比如拿不出一个噪音清单，上面写着每天什么时候有噪声等等。

联邦法院認為房东的要求過高，如果噪音是长期存在的，那么不需要每天记录，而是指出噪音是哪里来的，一天里哪些时间段有，时间长短和频率就可以了

27. 搬來時牆未刷 搬走時得刷？

聯邦法院判決是，如果搬進來時，上一位房客沒有刷牆，那麼搬出去的時候也不用刷。

28. 房租附加費如何計算 房客有權知道？

有些費用的結算時間可能不是從每年的1月份開始算到12月份，或者有的不是以年結算，而是以更長時間為一個結算單位。房東收取費用時，需要換算成每年的費用（從1月份到12月份），那麼房東是否需要告訴房客具體的計算方法呢？ 一位房客拒絕支付房租附加費，原因是房東沒有告訴他是如何計算的，以至於他無法判斷計算方式是否合理。

聯邦法庭判決，房東沒有義務告訴房客計算的中間步驟，只要告訴房客最後的結果就可以

29. 暖氣計量器壞了 如何計算費用？

30. 房租附加費結算晚 有利息問題？

31. 土地稅上漲 回溯5年 怎麼付？

32. 土地稅需要房客交？

在德国購買房子時，買主需要一次性交足土地税（Grundsteuer），這不是一筆小钱，德国土地税是房地產價格的4％到6％不等。如果買主日后将房子出租，是否可以每年把一部分土地税分攤到房客頭上呢？ 德国法律规定，房主可以将购买房地产时的费用轉到房客頭上，也就是说，土地税是可以向房客徵收的。但在實際操作中，有时也得看租房合同中怎寫的。

地方法院判决，2003年和2004年房客在收到账单后12個月内及时提出異議，而且租房合同上確定未写房客需承担此费用，所以房東不能回過頭来向房客提出要求。但2005年房客未及时提出異議，所以應支付土地税。联邦法院支持此判决。

33. 工作用途屬於「自用」？

在德国，出租的公寓如果想收回，就幾乎只有一個可能：房東或其親属需要自己使用这间公寓。如果收回来的目的不是為了居住，而是為了工作，也可以被稱為“自用”吗？

聯邦法院判決房東勝訴，理由是，他的家人因為職業的關係而需要這間公寓，這個要求是「可以理解」的，而且是「合理的」

34. 公寓裡可以養狗（一）？

一個住房合作社的租房合同裡還帶有一個附加協定，裡面寫著，房客不許養貓或狗。有一家人搬進來時沒有遵守這條協定，他們把一條狗也帶來了。 這是一條相當迷你的狗，身體高度只有20厘米，但再小也是一條狗。房東，也就是這家住房合作社以租房合同裡規定不許養狗為理由將房客告上法庭。聯邦法庭認為，不許養寵物這個要求是不合適的，所以租房合同的附加條款無效。

35. 公寓裡可以養狗（二）？

如果住房合同裡沒有任何有關養動物的規定，房東是否可以用另外的理由要求房客不許養狗呢？房東不允許房客養這條狗， 提出了三個理由，第一，因為養這條狗，公寓的使用耗損太多；第二，這間公寓只有95平米淨面積，太小了，無法給這樣體型的狗提供合適的生活空間；第三，鄰居們已經提出了抗議, 聯邦法院的判決是：這間公寓的大小是否適合飼養這種狗，這個問題是無關緊要的。重要的是，如果租房合同中沒有寫是否可以養狗，那麼房東就不能向房客提出任何要求

36. 可否轉租公寓給遊客？

聯邦法院認為房東的做法是符合法律，因為按天數將公寓出租給遊客和通常意義上的出租給第三方是非常不一樣的，房東有權利拒絕這種行為。

37. 提高房租信需要簽名？

如果房客接到房東的一封信，里面说房租将要提高，但是信的落款不是一個人的签名，而是“租房管理服务部门”，那么這封信是否有效？這個个案例里的“房東”不是一個人，而是一機構。房客認為，信的落款应是该部门负责人的签名，所以这封信無效。 联邦法院的看法相反，法官認為，在这种情况下，落款可以是该機構或相觀部门的名稱，没有具体的人签名也可以

38. 房租一次沒及時交 可解約？

一般来说，如果房客有一個月没有及時交房租，并不是大问题，房東一開始會催促，但是不会马上就采取措施，比如解除租房合同，但凡事都有例外，如果房東不按常规出牌，是否違反了法律呢？

例如房東和房客的關係很差，很想将房客的房子收回来，那么房客稍微有一點地方做得不好，都可能成為房子被收回的理由。

下面的案例中，一位房客應该在每個月第三個工作日交房租，但有一次他没有按时支付。在這個月還没有過去時，房東就给了房客一份解约書，给房客3個月的期限，讓他搬出去。

為什麼是3個月呢？因正常的解约都應該给对方3個月时间，這樣房客有时间找房子，房東也有时间找新房客。 房客認為，德国法律规定，2個月没交房租，房東才可以無限期解除租房合约，而他现在只是1個月没交，何况這月還没有過去，所以房東的行为不符合法律。

于是房客将房東告上法庭。 聯邦法庭認為，房東的做法沒有問題。如果房客2個月沒交房租，那麼房東可以將此當成特殊情況，馬上無限期解除租約，無需顧及3個月的搬走時限；如果1個月沒有交房租，房東不能馬上將其當作特殊情況解約，但是可以按照正常程序解約，給房客3個月的期限搬出去。

39. 房客減房租鬧烏龍 房東怎麼辦？

房客認為房子有問題，於是自行減少了房租，但是最後專家證明，房子的問題是房客造成的。這種情況下，房東可解除租約。

一位房客看到公寓牆壁發霉，出現了冷凝水，他認為房子有問題，於是將房租減少了20%。房東認為，房子沒有問題，是房客沒有注意通風換氣，所以造成了發霉，遂無限期解除了租房合約。法庭找來的專家認為，房子本身沒有問題，房客問題很大，在公寓裡擺了2個魚缸，外加一個養蛇的飼養箱，這造成公寓裡潮氣太大在法庭上，房客承認了是自己的问题，那么是否房東的解约書就没有必要了？法院認為，房東的解约書仍然有效。理由是，房客即使認為自己有正当理由降低房租，也應該先将房租交上，之后再通過法律途径解决此事，而不应该在房東不同意的情况下少交房租

40. 公寓增建 房客需多交房租？

公寓增建，面積擴大，房租當然会升高。多出来的房租，房客應該交還是不交？这要看房客自己的行为。联邦法庭的判决是，这位女士必须交纳增加的房租，因為说的不算数，做的算数，使用情况才是最重要的衡量標準

41. 房子有問題 房客說還是不說？

房東因此而解除了租约，理由是，房客应该告诉房東情况恶化，之后再有所行动，但房客没有说。 联邦法庭的判决是，房客已经将问题告诉了房東，是房東自己没有采取措施，房客没有義務向房東通报發展情况房子有问题，房東就需要马上解决，如果不解决，那么後面可能会有更大的问题

42. 隔壁房間是妓院 如何起訴？

鄰居的公寓不是房主自己住，而是出租给了妓女，说白了，就是旁邊的公寓是家妓院。当然，這是徵得了房主同意的，但如果同住在这棟楼里的其他人有意见，该怎麼辦呢？问题是，这棟房子里所有的房主以前就已经约定好，这類法律起诉需要大家一起做。联邦法院判决，这個约定是必须遵守的，单独一個房東起诉是不可以的。

43. 房東易人 欠下的房租如何算？

一位柏林的房客在搬進进来时交了1020欧元押金，在他居住期间，房東易主，房客和老房東的房租合同無效，房客重新和新房東签订了合同 等到房客搬出去时，新房東没有把這筆押金還给他，理由是，针對对老房東，房客還有房租没有交，所以要從押金里面扣除。联邦法庭判决，新房東應該把押金還给房客，因为押金只是和當下的房租合同有關，和以前的無關。以前欠下的债如果不及時索要，那么過了一定的期限后，就不再具有法律效力

44. 租房附加費如何計算？

租房附加费有不同的计算方法，比如按户算，按面积算，按人頭算等等。還有一種按“人頭月份”计算的方法，就是看一间公寓里有幾人生活，还要计算他们生活在这里的时间，即幾個月。计算居住在所有公寓里的人的时间，最后按比例交租房附加费。 一位房東计算垃圾運输费和水费的时候就使用了这方法，得出的结果是，房客们还需要補交830欧元。房客们拒绝支付，因为他们認為这种计算方法不明確。

联邦法院认为房東有理，因为“人頭月份”计算方法既清楚又透明，完全没有问题

45. 房子装修改建 谁付钱？

對房屋進行装修改建（Modernisieung），房客是否也應該支付一部分费用？有时候是，但也要看具體情况。

46. 暖气费不能按预交款收费

房东可以向房客要多少暖气费？房東向能源供应公司预交了暖气费，是否可以向房客要这筆钱呢？

47. 装無线暖氣表 房客可以拒绝？

联邦法庭的判决是：不管是第一次装修房子，还是之后换新的暖气表，房客都应该接受这种新系统。法庭還表示，新的系统有很多好處。而且房客也没有具体说，新系统究竟会對她有什么不良影响

48. 搬家时房東没换人 也需签新合同

联邦法庭的判决是房客败诉，因为房客搬到新家后，虽然房東仍然是同一個人，但舊的合同已经失效了，搬入新公寓时应该签新合同，但因為双方没有签，所以等于是没有合同，也就谈不上满足什么条件了

49. 居住工作两用房 如何解约？

如果一棟房子底层是诊所，上面是住人的，那么房子的功用到底是算居住還是工作？在房东要解除租约的时候，这就成了一個非常重要的问题。一家房客租了一个獨棟住宅，把底层用作诊所，上面住人。2012年，房東解除了租房合约，但是没有给出任何理由。 如果房子是住宅，那么房東必须提出具体理由，为什么要讓房客搬走。如果房子是工作用房，那么房東不必给出理由。但是对于使用功能混合型的房子该怎么办呢？ 房東認為，底层是诊所，那么整栋房子就是工作用房，所以解约时不需要提出理由。但是房客認為，大部分面积都是居住用的，所以這是住宅，解约时必须提出理由。 联邦法庭的判决是，这棟房子是居住用的，所以房東的解约書無效。

50. 住房面積不对 能减房租？

一位房客每個月交冷租560欧元，房子是带家俱的。租房合同中写着，公寓面積为50平米。但實際测量后发现，公寓只有44.3平米，足足比合同中写的少了11.5%。 于是房客提出，相应减少房租11.5%。房东不同意，理由是，他提供给房客家俱使用，这也是需要支付费用的，所以不能减少房租。

联邦法院站在房客一邊，判决可以减少11.5％的房租