最近報章媒體上出現，中南部有些地區出現購屋排隊的現象，更有少數建商鼓勵民眾買房後再紅單轉售，以致真正要買房的民眾排不到的現象，政府也在重視此事，希望能稽查紅單轉售及未取得建照便提前銷售之事；

其實打二個月前我也開始尋尋覓覓，甚至親自到高雄一趟，回來做了一個算新手級的youtube    

https://youtu.be/FAeIWGeWdFY      既然投資客做不成，閒暇就學剪輯做YouTube。希望舊雨新知給個讚以示鼓勵，

從零開始萬事起頭難麻------------------------

最近中南部房價較低及基期相對低的區域，出現房價補漲現象，因此，有不少購屋者希望在這時段買房，穆老師也同意此點

最近房價上漲原因大致如下：

第一、台商回流帶來資金及就業機會；

第二、資金過剩流入台灣市場，使股市及房市蠢蠢欲動；

第三、世界大國皆在實施QE，使得市面貨幣過多，利率偏低；

第四、造價上漲，穆老師在這先說聲抱歉，去年底預測今年房價會漲6％左右，事實上，目前造價是上漲到15％左右。

因此，這些因素都對基期相對低的地區，出現房價局部拉升的現象，若年輕朋友們想購屋，目前倒是很適合的時機，但若要用來賺錢，恐怕還是不宜。

年輕朋友們要購屋時須注意以下幾點事項：

第一、高密度及低密度的比較，有些容積較高地區推出高密度住宅，為了壓低總價，因此設計小坪數，兩部電梯卻服務10~18戶，住宅品質似乎不太好，未來居住性能及增值性均不優；亦有容積較低地區推出低密度住宅，在空間設計上會較寬鬆，通風及採光均較好，造價會比高密度住宅高15％左右，因此，購屋者應注意高密度及低密度住宅應是不同的價位。

第二、適合長久居住的住宅，購屋者不論要買幾房，都應要有良好的通風及採光，因此，設計上能雙拼最好，否則也要3~4拼，最高不超過6拼，超過則太擁擠，居住品質可能不好，房價也不盡相同。

第三、有無適用台中市宜居建築法令，此法令鼓勵透過垂直綠化，規劃景觀陽台及露台等設施將綠化立體化，再加上一樓的綠化範圍，可達到基地綠化100％以上，對氧氣供應、二氧化碳吸收、微氣候調整都有很大幫助，因此，適用宜居建築應比不適用宜居建築的售價高10％左右。

第四、有品牌的公司應優先考量。除了基本的建材、空間設計、設備較完整之外，還有許多細節，如防水工程、水電工程、機電設備工程，均非購屋者容易理解的，須靠建商的經營理念，因此，建議年輕朋友們要購屋，還是要著重在有品牌的公司

我認為，若要自住，只要有合適於自己的房子，任何時間都是買房的最佳時機；

若要投資，目前時機不宜，因為

第一，房地合一稅兩年內的獲利須扣35至45％；

第二，房屋持有稅，有地價稅、房屋稅、管理費及房子折舊，投資利潤幾乎被稅金吃掉了。所以我認為，現在房產可能不是理想的投資標的。

剖析自住的最佳時機，其實，房地產的價格隨GDP的成長趨勢應是溫和上漲，就好比人遛著一條小狗，人代表房價趨勢，小狗代表房價，小狗有時跑在前面或跑在後面，但房地產價格與趨勢最終仍是一致的，中間有市場機能的因素，所以價格偶爾高於或低於趨勢，這是在所難免的。

房屋是一種接近資產財的產品，因為全世界都在因自己國家的GDP成長而成長。像民國45年，台灣國民所得每人每年100美元；民國108年，國民所得每人每年是2.5萬美元，63年成長了250倍；而台灣的土地是固定的，隨著國民所得逐年增加，土地價格會逐年溫和上漲。就像民國58年房價一戶10萬元；到了108年一戶800萬至1,000萬元，50年漲了快80倍，長期來看房價是會逐年上漲的。

短期來看，房價則是起起落落；過程中，漲太多時，學者或專家會認為房市暴利，但我從事房地產40幾年的經驗，我認為，房地產經歷暴利上漲只有三次，第一次是民國66年至69年，房價從一戶50至60萬漲至120至130萬；第二次是民國75年至80年，一戶150萬漲至400至500萬；第三次是民國93年至103年，一戶600萬漲到1,500萬，未來是否還有這種機會恐怕不容易了

短期的房價暴漲，很多學者或專家主張用稅務的方法去壓制房價，短期有效，但卻往往使市場機能扭曲，房價更可能會有下一波暴漲，應該由市場機制為主小幅修正，才是比較合理的現象。

有人問，未來房價是否會下跌？理性來說，

第一，土地是資本財，下跌不易，隨著GDP成長，土地價格會緩慢成長；

第二，建築法規愈來愈嚴，消防逃生的法規及對健康無毒的安全訴求，使得建築成本增加；

第三，工資上漲，隨著GDP成長工資也上漲；第四，全球原物料也有上漲的趨勢。

綜合以上四點，我認為房價下跌似乎是不容易的，房地產的趨勢將會溫和的上漲。如需自住，應努力找適合自己需求的房子即可下手買了，是否會買在最低點，需靠自己的努力來找及三分運氣，如果買在最低點那就要恭喜您！

曾有企業主請教我「台灣房地產之景氣是否不好？」我認為籠統上整個房地產景氣是不好的。

從投資客市場及首購自住市場兩個角度來分析，104年以後房地產不景氣、政府兩稅合一及持有稅提高，使房地產雪上加霜，使得投資客佔預售屋市場之比率由原先40％下修至2％，影響整個房地產景氣。

但從首購自住市場來分析，卻是另一股力量的興起，房地產景氣是看好的，我認為，一個觀念之改變是會影響市場之變化。

15年前三代同堂之價值觀，現今已成為三代同鄰，早期父母不願意讓孩子結婚後搬出去住，但實際生活下來父母與子女之生活作息、飲食習慣及教養孩子觀念有所出入，三代同堂相處下來易產生摩擦與不悅，如今父母開始願意鼓勵孩子購屋並願意支助頭期款，而且三代同鄰彼此可就近照顧並減少生活上之摩擦，兩全其美下帶動整個房地產首購自住之需求。

目前首購市場，以25坪-35坪、2-3房為主，房價600萬至1,500萬元為主流，佔購屋比率高達80％至90％，受用地區以中南部為主，桃園至台中佔大宗，主要原因為桃園至台中平均以20萬至35萬/坪，若以30坪另加購車位，房價為600萬至1,200萬元；而台北市85萬/坪，新北市50萬/坪之高房價，若以30坪另加購車位，價格為1,600萬~2,600萬；相對地，以總價600萬至1,500萬元，中南部父母願意支助孩子購屋之能力及發酵是較大的，因此，中南部自住首購之市場受惠相對最多。

從土地交易層面來看，推出首購自住之地價仍持續上漲，也反應自住首購之剛性需求。

目前市場房屋成交總價1,500萬至2,500萬佔一成；600萬~1,500萬元佔九成，總價600萬至1,500萬元的首購自住需求至少可維繫5年，購入者之房價仍有上漲空間；相反的總價2,500萬以上大坪數、且高總價個案及土地交易量，市場交易則相對冷淡。

一個觀念的改變，讓父母鼓勵並願意贊助孩子結婚後買房，徹底帶動首購自住市場需求之現象

一位年輕人這樣問我「收入多少可以買房子呢？」國家沒有規定收入多少可以買房子，而是「收入多少才適合買多少價位的房子」

買房需分自備款及銀行貸款，自備款需靠平常的儲蓄，有的人需存5年、10年，有足夠的自備款才有能力買房子，買房後需支付房貸，全世界公認用在住的成本是家計收入的1/3，若超過1/3會排擠你的食、衣、行、育及樂，影響你的生活品質。

房貸指的是本利攤還，現今房貸利率在2％以下，舉例來說借100萬借款，分20年攤還一年需還5萬元，每月的本金加利息攤還需4,000多元，加計利息平均值，每月應付房貸支出4,850元；假設買500萬元的房子，銀行貸款可貸7成，可貸350萬元，每月房貸支出是4,850元X3.5倍=16,975元。

那我的收入應該要多少才能負擔呢？每月房貸支出不能超過你收入的1/3，你的收入是每月房貸16,975元除以1/3倍=50,925元；因此，家計收入5萬元的家庭可買500萬元的房子。若今天買1,000萬元的房子，貸款7成是700萬元，每月房貸支出為4,850元X7倍=33,950元，每月收入需33,950元除以1/3倍=101,850元。因此，收入10萬元的家庭適合買1,000萬元的房子。

那為什麼會有這樣的算法呢？我認為，住同一個社區的生活水準及收入往往比較接近，所開的車子、對孩子的教育費及價值觀較為雷同，若勉強買超乎自己能力的房子會捉襟見拙，因此，我個人主張有多少收入，買多少總價的房子較恰當。當然，同樣總價的房子有透天或大樓可以選擇，有幼兒的家庭希望附近有公園；孩子需就讀國中、小的家庭，希望在學區附近購屋，人口家庭結構不同，選擇性也不同

曾有位企業家跟我分享一個有趣的經驗。他住在總價3,000多萬的豪宅，某一年的中秋晚會，社區要辦一個盛大又熱鬧的聯歡派對，管委會提議每戶贊助10萬元，若有結餘再給管委會做管理基金使用，住在豪宅的企業家們不約而同的慷慨贊助。不料，幾個月後某一戶認為無法長年負擔贊助費用，已悄悄搬離社區。

所以，衡量自己的收入買適合的房子，千萬不要勉強而影響生活品質。有多少收入可以買房子已不重要，重要的是，有多少收入適合買多少總價的房子！建議大家依自己的智慧及狀況，選擇您合適的房子

穆椿松：新大樓的公設比為何居高不下？

公設比，是指所有建築物完整的登記

在一次偶然的餐敘中，一位企業家夫人與我提起很多先進國家買房只買室內的坪數，為何台灣買房要買那麼多的公設？若只買室內坪數，房價會不會便宜一點呢？

閒聊中，我跟這位企業家夫人從兩個面向談起，第一個面向是台灣房地產的登記制度是沿續日據時代的制度，土地與房屋採分別登記且房屋是從實登記，簡單地說，就是有多少面積就登記多少，要登記到滴水線。

第二個面向是，為什麼現在大樓公設比會愈來愈高呢？

把時間回推到20幾年前，早期公寓梯間的寬度沒規定，兩戶人家一打開大門都快撞在一起了，為了有更舒適的居住空間，修改建築法令把門廳梯間的寬度從很窄的空間改為2米寬；

第二，防災安全考量下，樓梯及電梯的排煙空間不能共用，需設置獨立的排煙室，而在一次火災中發現若唯一的逃生梯著火，會造成住戶逃生困難。因此，政府開始修訂法令明文規定，8樓以上強制要做兩支逃生梯；

第三，地下室防空避難設施兼做停車需求，停車需求大量的增加，地下室往往需挖到B4及B5才夠住戶使用，這些改變都使得公共設施的面積不斷增加。

公設比，是指所有建築物完整的登記，包括一樓梯廳、各樓層梯廳、逃生消防、地下室、水電供應空間、健身房及交誼廳等公共設施總和，除以每戶面積，這也是公設比為何從早期的20％至25％已提高到現今30％至33％。

企業家夫人提到房子100坪，售價1,000萬元，售價10萬元／坪，公設面積35坪，室內面積只有65坪，房屋售價應該是65坪X10萬元／坪=650萬元、而不是1,000萬元！其實，建築物價格是成本效益加上合理利潤，若用室內面積65坪計算，其售價約16萬元／坪才是合理。

現今政府對房地產登記是有明文規定，內政部在買賣制式合約書中要求，對每一戶的室內面積、陽台及公設面積，甚至車位面積都必須清楚記載，要求分別計價以達到透明化的目標。所以，不管是以售坪還是室內坪數來計價，房屋總價仍是1,000萬元，用售坪算每坪單價10萬元，用室內坪算每坪單價16萬元。

當然，房地產應該如何登記沒有絕對的對錯，台灣既有住宅已有840萬戶並採用原來的登記模式，若貿然修改法令，本來房地買賣雙方對售價及計價恐有不同的認知，容易造成市場交易的混亂及社會的不安，銀行的估價也要認同，否則也是困擾。

未來，房地產登記制會變成什麼模式？我想，這是可以討論的，前提是政府、建商與民眾三方要有共識，如果都想往室內實際坪數登記，多餘的空間應如何登記載明，應作討論並找到合理的解決方法，社會有共識再來修也不遲。

台灣大樓的公設比，最早期是能少則少，占比可以低到10%-15%，之後一路提高至20%-25%，目前新成屋甚至高達30%-33%，等於花了房價的三分之一，買的是公共空間。隨著房價的走揚，公設比已成為購屋時考慮的重要選項，到底公設比對居住影響如何？低公設一定好嗎？

在買房時，每個人都一定會注意到公設比高低，擔心買來的房子坪數與實際能使用的空間有太大差距，而近年來新建案的公設比動輒3、40%，假設買了40坪、總價1千萬的新房子，如果公設比40%，實坪就只有24坪，等於花了400萬在「虛坪」上，因此不少人會認為是浪費錢，公設比應該「越低越好」，但真的是如此嗎？

許多買房民眾選擇買號稱「零公設」、屋齡較高的舊公寓，但並不見得是買了真正沒有公設比的房子，因為早期法規未完善，將樓梯間納入主建物一起登記所致，而在近幾十年來，華廈大樓的物件越來越多，還須將地下室納入公設坪數登記，再加上消防法規的修改，8樓以上的大樓產品需要兩座逃生梯，再加上大樓物件需設置配電室、電梯機房、消防設施等面積，因此新建案的公設比看起來「越來越高」。

有泳池花園公設比一定高？其實這些設施不算公設比

不過，雖然許多人為了公設比這件事，選擇買下「零公設」的舊公寓或是「低公設比」有電梯沒有管理員的華廈物件，但住商不動產企研室經理徐佳馨指出，並不是社區內所有公共設施都納入「公設比」計算，一般來說，大部分露天無頂蓋的都不計入，像是露天泳池、中庭花園及曬衣場等。

徐佳馨說，很多人以為要買公設比越低的房子才對，但歸結一句老話「千金買房、萬金買鄰」，有時若買舊公寓或是沒有管理員的電梯華廈，經常沒有明確的社區規約，常會衍生其他料想不到的事情發生。

像是最常見的就是鄰居在樓梯間或走道堆放雜物，其他住戶也心想「人家堆了，我也可以堆」，導致每層樓梯間都亂七八槽，看起來不太美觀，但卻也無力改變。 

低公設等於省下管理費？遇到這些事可能欲哭無淚 

又或者是華廈大樓內，住戶每戶每月繳少少幾百元的管理費，只有請人清掃樓梯間及收收垃圾，但遇到電梯壞掉需更換時的狀況，住戶所繳交的管理費就會無法支應，要請所有住戶再掏錢出來共同分攤，卻不見得所有人都願意買單，近而引起爭議。因此，雖然公設不是必須的，但一味追逐低公設比的房子，可能會成為住起來不開心的關鍵點。

一棟大樓或一個社區的「公設」並不是別人的事，更是所有住戶的事，在挑選房子時，該考量的除了有公設以外，管理上的好與壞也可能成為影響房價的因素之一，徐佳馨說，管理佳的大樓通常保值性較強，無論自住或投資都是比較好的選擇，而管理好不好其實可以在看屋時從幾個方向來看。

看房先看管理好不好 保全、管理費應用都是指標

除了看樓梯間或其他公共空間有無堆放私人雜物或整潔程度以外，保全素質也能成為管理是否良善的指標之一，例如，可觀察保全外觀是否衣著整潔，再看有沒有認真負責的留意大樓動靜，並與住戶有良好互動，若是管理室常常唱空城，或是與住戶間互動不佳，可能都是管理品質不佳的徵兆。

另外，社區公佈欄可觀察到住戶所繳交的管理費基金運用，如果基金太少，屋齡又太老的話，若是未來面臨到如電梯更換等大筆費用支出時，可能會沒錢可用，而欠繳管理費的住戶多寡，也能成為判斷是否有惡鄰住戶的指標之一。

徐佳馨提醒，雖然公設比大小會影響到虛坪的多寡，但這可能意味房屋配套設施完善的程度，而一間房子的價值如何並不是光靠公設比就能得到答案，更需要考量的是未來住進這間房子後，是否能夠安心的過生活。