房奴生活30年

【套房招租與管理經驗談】 作者為吾友   楊百濤先生

許多有心當包租公/婆的人都經所有心力放在選擇好物件，設計空間配置用好用滿，花盡所有時間用盡所有思緒終於，心得意滿的分隔套房大功告成了，卻沒有很用心的在後續的招租與管理上，導致後來衍生許多問題大嘆招租難!房客管理更難，房東難為啊。

招租管理租屋資訊我都選擇付費591租屋網一般200元方案/月，或FB社群裡有非常多相關區域性的「租屋/租社群或粉絲團」PO文招租，你可以搜詢相關的「關鍵字」，我就不一一列舉，也可以在陽台或窗戶外懸掛招租看板，或委託附近房屋仲介代租，以上都是常見的招租方式，我的經驗是591電話詢問最多，進而到場看屋的比例最高，FB社群詢問的多，約看的較少一些，仲介比較願意服務一般獨立套房的招租物件，因為月租金較高可以收取的服務費也多，一樣是跑一趟路開門帶看，套房服務費較少仲介沒有動力呵呵。 招租資訊基本上要有美美的照片，最好能有隔局圖或家具家電配置圖，租金的設定因每個套房現況條件不同而有高有低 例如

●空間坪數大小 裝潢精致度/天花板是輕鋼架、是矽酸蓋板，地板是60X60拋光石英磚或是木質地板或是塑膠地磚，壁面隔間牆是白磚、輕質水泥或統傳紅磚……等等不同層次的裝潢

●家具質感/是IKEA有設計感的，或是網路上便宜家具，床組5x6呎雙人床組還是單人床加大，衣櫃是3x6呎現成品還是木作訂製

●家電品牌/是知品牌或是白牌家電，電視是液晶或傳統映象管，瑩幕尺寸大小，冰箱的容量公升數，有沒有獨立洗衣機，熱水器是型式的。

●廁所/衛浴設備的好與壞，30x60的板岩磚，還是15x15的磁磚，有淋浴拉門還是一片式玻璃

●空調冷氣/是窗型或分離式，冷暖氣嗎

●燈光照明/是LED還是傳統螺旋燈泡，是崁燈還是直條日光燈管

●窗戶型式/ 凸窗還是平窗，通風採光好嗎

再簡單的說，同樣一碗牛肉麵在台北市，有店家一碗賣好幾百元，也有店家一碗只賣幾拾元，套房的外在環境，內部環境，提供的硬體和軟體資料都會影響該套房月租金的高低，這道理大家都懂

「房東心中的行情與房客承租的價格，都是透過市場上同質性的物件比較出來的」

每個縣市區域租金都不同，我剛才用591搜詢一下，得到台北市分隔套房最低4000元，最高30000元，建議大家可以先上網去看看同區域的套房，和你相近的裝潢和提供的家具設備，大約租金都落在多少行情，設定好租金後我都會預留500~1000元讓房客殺價，殺價是台灣的文化。

招租廣告資訊PO出去之後，等待電話響起，一般我都會先在電話中過濾房客

●請問你是房仲嗎

●請問您是自已使用居住還是和男/女朋友一起住嗎

●請問您知道套房地點嗎

●請問您在套房附近上班嗎

●請問您有詳閱招租上的資訊嗎

●不好意思，我們限租女性

●不好意思，我們不能養毛小孩

●不好意思，我們不能開火烹煮

在電話中我會提起，因為我們沒有住在套房附近，我們需要一小時左右的車程，真心建議你先詳讀招租資料一切都瞭解後才不會浪費彼此的時間，提醒不用心的房客們往往只看幾張照片就打來問，連基本的套房資料說明什麼都不看清楚，用問的比較快。

我不會直接約看屋時間，可以多多利用電話確定房客的態度，也可以從電話中大約抓出對方的年紀，如果年紀太大超過50歲或太小未滿20歲的房客我就會說，等等回履您約看的時間，再回房客說，很抱歉，之前看過的房客已匯訂金給我，暫時不方便代看，就推掉

約定好時間，一般我會在半個小時前再次用電話確定是否依約前來，因為我遇過無數次突然有事不來了，也不提前告知，理由一堆啊，先確定會來才出門，我會提早到套房將冷氣、電視、全式電燈都開啟

●如果對方不準時/扣分

●確定是電話中的本人，常常遇到電話中是某某人，來現場看的不是同個人，

●再次確定是你本人單獨使用套房嗎? 我會觀查房客的一切，給我的感覺，往往直覺很準 例如

●談吐言行，衣著打扮，手錶、戒子、隨身包包等等

●詢問工作性質、公司產品、辨公室地點，職務等等

●有沒有男女朋友

●找房子多久了，看過幾間的套房，都找同一區域的套房嗎

●大約什麼時候需要使用套房

●現在居住的情況是，租套房，住家裡

●為什麼想要搬離現居住所

也會觀查房客詢問的問題

●租金有包含什麼

●電費一度多少錢

●垃圾如何處理

●其他室友的情況，男女室友都有嗎

●網路、有線電(第四台)

●每個月租金多少

●押金幾個月

●附近的生活機能好嗎

●交通便利性

但人心包著皮也很難從外表就查覺是好是壞，如果有以下情況我都不租

●我所有的套房都限制女性，不是說男房客就一定不好

●超過50歲以上不租，未滿20歲也不租

●急租的房客，來看房子什麼問題都沒有問，只問了一個月租金多少錢，立馬要付訂金明天要簽約搬進來的，也不租，急租的房客都會有問題，有誰急著二~三天要搬家的，一定有鬼啊

●詢問房客他的工作性質，公司產業吱吱唔唔的，交代不清，也不租

●押金先付一個月，之後再補另一個月的押金，也不租

我遇到的好房客都會有的特點

●在附近工作，公司名片都願意給我

●很細心的詢問房間情況

●瞭解其他室友的情況

●使用洗衣機時間的分配，已經在思考入住後的情況

●希望租金便宜一些的，或一次付一年算便宜一些的

●有家中長輩陪同看屋，或是無法親自陪同前來直接要求與我再約個時間見個面談談的，表示家裡長輩也堪選房東，這樣的特點都是好的情況

房東理想的房客是

最好從簽約後就別再跟我連絡

每個月按月匯租金

燈泡壞了自已更換

馬桶塞住了自已通

電視不能看時自已連絡「系統業者」 冷氣不冷時自已找廠商

網路無法連線時自已去重新關機 都不會忘記帶房卡/鑰匙出門

看到蟑螂直接秒殺打死 看到老鼠抓起來，好可愛的小動物

愛乾淨到潔癖 孤僻的格性，都沒有朋友會來 都不會講手機聊天到凌晨 都用耳機聽歌

每年續租 退租時全式油漆過地板乾乾淨淨。

房客理想的房東是

太忙忘了匯租金(沒關係不會催告) 電燈不亮(房東換) 搖控器電池沒電(房東換) 電視機不會用(房東來一對一操作教學)

馬桶、地上排水孔不通(房東來通樂一下，超想租短髮房客) 冷氣不夠冷(房東清洗濾網) 有線/無線網路無法連絡(房東來設定一下)

出去狂歡到三更半夜忘了帶房卡/鑰匙(房東來救我)

看到蟑螂不打它不吱吱叫只記得打手機(房東我看到蟑螂，麻煩你過來一下，蟑螂會等房東嗎~~~~腦子裝水嗎)

看到螞蟻(房東房間裡好多螞蟻，心想完了白蟻季節，飛奔過去只看到兩三隻螞蟻在逛sogo)，常常是氣到哭笑不得，心裡想幹想被按摩時怎麼不叫我去幫按呵呵，失言失言，冷靜冷靜，總是房客們無奇不有 哈哈，

房東與房客是不同星球的人 從事分隔套房也好幾年，經手過的房客也多到數不清，即使我非常用心的去篩選房客，免不了還是遇到「不好的房客」

例如

●有精神方面的問題，一直報警說有人在他的房間內按裝隱式攝影機，一天報警5次，我都快瘋了

●也有遇到套房內有螞蟻爬，他非常怕，請我去處理，我前後處理「蟲蟲危機」次數多到我都忘了

●也有遇到哭窮房租要分期給我，到後最連分期都付不出來差一點變「租霸」還好後來勤他搬走，有一點點騙他，呵呵

管理房客的原則是，你租金高或低，你想做多或少

應該說，先確定自已想提供到什麼樣子的服務，也許你想說，房客們什麼事都別跟我反應，我只將套房租給你，其他的生活中的一切大小事請自行決解，時間到準時匯租金，你什麼都不管爽爽的等到錢進來，也可以但只要租金夠便宜，

例如:台北市信義區莊敬路公寓分隔套房6坪空間，你租金4000元，你什麼都可以不需要負責，應該也會有房客秒租的。 換言之，台北市信義區莊敬路公寓分隔套房6坪空間，你想租28000元，你就須要負責房客所有大大小小的事，儘一切可能滿足這位貴客，因為他花28000元，你不滿足他，你找不到第二個貴客，他心情不好也許你都需要去陪他聊聊天。

我在招租時就會將所有一切軟硬體說明清楚，為了避免日後權責不清時

●檢查套房全新的油漆，未來退租時可以自已修補油漆，油漆和毛刷我提供，如果房客說他不會刷油漆，我會提供他臨時工的電話，簽約前就告訴他，可以請小工一天2100元來修補油漆，如果退房真的牆面髒，很多房客後來就選擇讓我扣2100元當回恢整潔的費用

●檢查套房全式家電家具都能正常使用，如果電器正常使用下老舊損壞不能使用，房東更換但不一樣是全新品，但保證能正常使用，如果電器有明顯外力撞擊造成破損不能使用，請房客賠該電器也不需要全新品，中古品可以正常使用即可

●燈泡和電器搖控器電池，是屬於消耗品之後房客需自行更換，如果不會換可以買來房東幫你換，如果不知道規格擔心買錯，房東買拍照給房客，房客須另外支付該代買東西費用

●有小蟲蟲或螞蟻蟑螂是房東無法對抗的自然現象，請房客自行處理，但如果是白蟻告知房東，房東會請專業人員來滅蟻

●馬桶、水管不通也請自行買通樂來處理，也可以請房東處理需另外支付500元工資，因為房東也是請水電工來處理

●房東最怕遇到「租霸」，我的經驗是氣歸氣但還是要奈住情緒面對，拖欠房租超過二個月，押金都扣光了還不付錢，也不需要講狠話，我會保存這段時間和他的通話記錄LINE的對話記錄，已備不時之需

●如果還連絡的到人，還確定他有進出套房，我會更換大門鑰匙或消磁他的房卡，但要能這樣做的前提是合約上要載明清楚，租房的編號，租房使用的空間，特別註記「如一樓大門是屬於公共空間，是不在此租貸使用權利」，更換大門鑰匙和消磁大門房卡，這件事可要寫在合約中，表示房客同意房東更裝鑰匙，其目地就是增加房客出入的不便

●最最最擔心的是房客消失找不到人，也沒有進出套房，留下一堆私人物品，這是所有房東最煩的事，遇到了，就思考一下，要走合法處理方式，或不合法的處理方式，合法的方式就去寄存證信走法院程序，不合法的方式就不分享，免得害到大家以身試法就不好了，總之不合法的就是睹一把沒事就沒事，有事就是更多麻煩的事，請律師告來告去的跑法院等等都是花錢又花時間

●如果人還連絡的上只是付不出房租，一般我都會好言相勸，真的經濟壓力較大就建議去找雅房，我不會一直逼著房客催他付欠款，就是沒錢打死他都沒錢，只是逼他說謊演戲給你看何必，想清楚「放生吧搬走吧」，或是奧客型的挑三撿四嫌東嫌西，喝酒大鬧吵到其他室友都不能安寧，這樣的房客我會請他提前提告要將房子收回，我不會告訴房客你這樣不好、那樣吵、魯小小等等的事，因為我心中只在乎何時能順利的將房間回收，不在乎他的格性是如何，只要肯搬走押金就不扣他，也曾經用條件利誘他，搬走後換我消失不見，已讀不回手機來電封鎖，答應給他的小利就不了了之，一般在外面租套房的大多數都是相較弱勢的族群，真的黑道大哥(阿尼基)會來租套房住套房嗎，租霸們往往身上連1萬元都沒有就算房東們用不合法的方式，租霸們也沒有太多能力去找律師提告爭取自身的法律權利，只要房子合法取回，說句真心話房東不需要太擔心， 只要能離開就是最好的結果。

天啊，又是一篇落落長的PO文，眼藥水準備好在看吧 最後說一段親身的生活，從小到大我們家境極差，一家將近10個人租在3房的舊公寓，直到出社會工作的那一年29歲買了房子，無數次的搬家、無數次的面對房東們給的壓力，當時的我們應該也是歸類「爛房客」一族，現在的我能懂過不去的房客們，所以能給他們過得去的對應。

附加條款：

第1條：乙方不得飼養寵物，如經證實私自贍養，甲方每隔五日告知改善，經三次告知後，甲方有權自行將房門晶片鎖卡，乙方絕無有異。

第2條：乙方不得借名代租為他人使用，必須要實際居住，如經證實長期實際居住人非乙方，而為乙方之親友等人，如經證實乙方每月居住過夜少於1/2天數，甲方每隔五日告知改善，經三次告知後，甲方有權自行將房門晶片鎖卡，乙方絕無異議。

第3條：乙方同意甲方於公共空間安裝攝影機並進行錄影監視之行為以提升全體住戶安全與保障。

第4條: 房間內限住二人以下(含二人)，朋友來訪入宿不得超過三人，如有兒童、少年、青少年未滿十八算須入宿一周以上者，請提前三日告知甲方即可。嚴禁大聲談話、吵鬧，經勸告不聽違背本契約，房間應由甲方處理解約收回房間，乙方絕無異議。

第5條：房門設有電子式晶片感應門鎖，提供乙方解鎖門卡一張，卡片請自行複製，該電子晶片所為輔助門鎖，如遇任何人力或外力不可抗拒之事造成斷電時，電子式晶片鎖將即時解鎖，失去門鎖功能，乙方則需使用傳統門鎖。屋內私人貴重物品請自行評估斷電解鎖之風險，甲方不負擔失竊責任。

第6條：有關任何房屋設備損壞故障、請與管家 楊百濤 先生聯繫

第7條：乙方同意遵守上述七條附加款條(住戶公約)，若重複發生時，經甲方三次上鎖，甲方視同乙方無善意租賃，甲方可簡訊告知乙方搬離該租賃房屋之期限，甲方有權利終止合約並扣除壹個月押金作為賠償， 乙方決無異議。