房奴生活30年

租屋問題面面觀   2

法官判案，以雙方合约書為準

如果不幸碰到「壞房客」雙方要闹上法庭打官司時 ，法官判案的依據是跟據雙方簽定的租约来做判定的 ，所以定訂租约的内容就非常重要。 有些租约只有二、三张纸 ，内容過於简單，有些租约有幾十张纸，内容過於繁複。至於那一種合约 ( 條款 ) 適合你，你最好去请教專家或律師。 千萬别為了省小钱贪便宜，随便到文具店買一份现成的合约書， 随便填寫，等到以後發現租约出了问题，吃了悶虧 ，不過那時就太晚了。

租约一經簽字，房東與房客皆须遵守约束

一般「住宅租约」與「店铺、倉庫、廠房 、土地等租约」在内容上雖是大同小異，但是還有許多地方不同，所以在填寫租约時，一定要填對正確的租约表格 ，才不至於出差错。

不論是「口頭合约」或「書面合约」只要符合契约要件即可 ( 有效 ) 成立。 無論口頭或書面訂立契约時， 由於 ( 租赁 ) 雙方的意思一经達成约定 (雙方承認 ) 合约立即產生效力， 對彼此產生约束力量。

在簽约時，要慎重小心 ， 必须注意到租约内容是否符合租赁雙方所需，否则租约一經簽字生效，房東与房客皆须同受租约 (權利或義務 ) 的约束。 租赁合约是法律契约的一種，所以签约的雙方，必须要是具有行為能力的成年人。如果為「非行為能力的人」 其租赁合约應得父母 ，法定代理人或監護人同意。

小心有人冒充屋主， 騙你的錢

签约時應了解房東是否為這幢房屋之所有權人。

小心有人冒充屋主跟你签假约，骗你的訂金、保證金。房客不妨要求房東提出所有權狀或地產缴税单来證明。若房東不是房屋的所有權人，则应要求其提出原屋主的授權證明 ( 文件正本需經公證 ) ，同時要求房東提出其身分證明，以免房客上當被骗。 在签訂租约时，要本着「先小人，後君子」的做法，先把話說在前面講清楚，把双方當事人的權利義務及罰則，规定的清清楚楚 ( 白纸上寫上黑字 ) 以避免以後雙方各執一词 ，引起不必要的争執。

趕走「壞房客」，要借用專家的智慧

富爸爸富妈妈说：「趕走壞房客， 要有智慧 ，不要盲目行事，動粗漫罵。趕走壞房客，要借用公權力及專家的智慧。」 萬一碰到了壞房客要趕走他，不是一件容易的事，房東對房客太客氣太仁慈，房客他就不在乎你。若是對房客太凶狠太嚴苛，你又怕激怒房客，怕他會積怨反弹，拿你的房子出氣，损壞 ( 捣毁 ) 設備 ，破壞房子。

所以如何處理「壞房客」，如何趕走「壞房客」就成為房東最頭痛的事了。 趕走「壞房客」要動脑筋， 不要動粗 ，双方不要因此傷了和氣 。萬一碰到「壞房客」時 ，趕快找專家或律師来處理。 「愈早處理损失愈小 ，處理愈晚损失愈大。」

蓄意吃定房東的壞房客， 如果房東不及時處理，趕走壞房客， 则问题會愈来愈嚴重，形成尾大不掉，最後房東将遭受重大精神上与财產上的损失。 如果真的要趕走「壞房客」房東最好請出第三者来出面處理 ，如：律師 、警察、 議员、里長、管理公司等 。

富爸爸富妈妈说：「房東与房客之间，要避免任何正面衝突，以避免身體傷害 以及更嚴重的财產损失。」 房東平時要有「花钱消災」的心理準備，事前買妥各项房屋保險，包括责任保险 、意外保险、災害保险、天災保险、產權保险最為重要 也要有「收不到房租」的心理準備 ，也要有趕走「壞房客」的應對措施 。

總之這些都算是投资房地產的费用或風險之一，都該算入投资總成本之内。這樣當你碰到「壞房客」時 ，也不會大驚小怪 ，直呼倒霉了。 富爸爸富妈妈说：「事前的防範 ，要比事後的補救来得重要多了。」

待續集、、、